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陈宝存:信贷政策对楼市起着决定作用

2015年01月08日 09:50 观点

房观察1月8日讯 2014年,房地产市场呈现出了比预期更猛烈的下行势头。

自2014年5月伊始,一系列救市措施连续出台试图力挽狂澜,另一方面,房地产开发商通过降价吸引买家,以期获得现金流。近期,在价格下调和政策利导的多重推动下,楼市艰难举步,跌幅放缓。观察家智库专家、楼市春天派掌门人陈宝存在接受房观察采访时认为,在930政策的推动下,2015年3、4月份将出现楼市全面复苏,政府还可能出台一些更为宽松的政策,他预测称,2015年将是楼市发展最佳的一年。

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陈宝存,观察家智库专家、独立经济学家、楼市春天派掌门人、易信城市与产业研究院院长、中国城市产业发展联盟主席

房观察:2014年,一系列救市措施出台,但市场并未有显著反弹,那么,众人所期盼的楼市复苏是否会很快到来?

陈宝存:楼市复苏应该会很快到来。实际上2014年并不是表现最差的一年,只能说比2013年差一点, 2014年是市场上历史成交最好的年景也就是2013年之后的第二个年景,2014年的楼市表现要比2012年好,但相比2013年要差。这几年,全国的整个房地产形势越来越好,包括从销售面积和销售价格来看,都是一路走高的,从2014年开始,短期内有一个波动。去年5月份开始,就开始了一系列的救市政策,尤其是9月30日出台的降准降息政策完全落定,但在这期间,银行手里实际上是没有钱的, “930”信贷政策降准降息要落定,对市场要有积极作用至少需要半年的时间。

因此,在“930”降准降息调整后,2015年3、4月份,我认为是全国房地产市场的复苏阶段。我们也能明显地看到,房地产投资、房地产新开工、还有房地产土地购置,都没有大规模的提高,那么,成交还在下降的情况下只能依靠降准降息。另有预测,今年还会有两到三次降准降息。2015年的一系列救市政策,实际上要从2014年9月30日的信贷政策开始。

房观察:近日,保利、招商、中粮等多支地产股暴涨,有媒体报道称,这是降准降息的积极作用,那么地产股的暴涨是否预示着楼市春天的到来?

陈宝存:两者是没有直接正相关关系的,实际上,楼市是很市场化、很冷静的,但是股市是胡闯的,也没有因为股票的上涨,市场就转好。又比如一个谣传就能影响股市,但谣传并不会直接正向影响市场,房地产市场有自己的市场规律,与地产股有一些关系,但不是正相关的,尤其是资本市场。

房观察:2015年,政府是否会出台一些更宽松的救市措施?

陈宝存:现在基本上调控的手段都推出了,再宽松的话,可能是在契税方面、包括一线城市限购可能在条件上有一些松动,这个是完全可能的。再者比如2008年的时候即出台政策,购房满五年可以减免契税,现在可能改成满两年,类似这种政策是可能出台的。其实这些政策都是小的问题,起决定作用的实际上还是信贷。所以2014年的一年到头,所有的波折当中,很多的政策出台,我认为是不算最有力度的,比如2013年市场最好的时候限购也没有造成市场下滑,那么取消限购也不会造成很大的影响。所以这么多年,十多年的调控,所有的政策失误,都是因为信贷政策,信贷政策的调整对楼市起着决定性的作用。

房观察:对众多房企来说,当前的紧要关头是去化库存以变现资金,对于中小房企,现金流更面临较大的危机,对市场信心不足,房企融资困难,那么在2015年,开发商的融资环境是否会进一步恶化?

陈宝存我认为是不会的。降准降息政策的出台、今年的整个信贷投放越来越高,融资环境会越来越宽松,所有都预示着2015年整个房企的资金链压力越来越小。最近佳兆业、融绿之争,等等都不能代表行业,行业和企业完全是两回事,因为行业在最好的时候,企业也有死掉的,这关乎企业策略问题,我认为,明年是房地产行业发展最好的一年。

房观察:城市化会不会成为拯救房地产的灵丹妙药?

陈宝存:实际上我们是城市化而不是城镇化,新型城镇化整个方向都是错误的,现实是,人口不是往城镇集中而是向城市集中,往城市里走,不往城镇走,现在是城市化加速的一个阶段,这种节点不可能会有逆转,现在的进城人口,有7成都在租房,即每年2.45亿进城,有1.8亿是租房的,但这一批租房人口未来都会买房。

房观察:如何预测2015年的楼市发展?

陈宝存2015年是房地产市场化以来的最好年景。因为,各种政策决定了市场,虽然不会是2008年到2009年一年涨一倍,但是房价的涨幅一定是超越2013年的,市场情况都是超越2013年的。因为2013年没有特殊的救市政策,但是2014年9月30日降准降息后,将会对市场有最积极的引导作用。

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