15257706位行业地产人入驻 智库专家409 专家讲师261 意向培训填报表

关于泰达青城岚田项目你必须知道的几点

2015年06月23日 07:58 特稿

6月,位于成都青城山的泰达青城岚田项目邀请全国近50多家媒体前往参观,这一烂尾多年的项目借此对外亮相。

泰达青城岚田原名泰达上青城,2011年首次开盘,开盘半年仅售出29套房源。彼时该项目负责人公开表示,由于公司调整,项目停止打造。

此番调整上市,泰达下足功夫,甚至为项目打造调换了公司。然而,现目前的青城山板块,始终无法回避人流量较低的事实。泰达青城岚田如此大体量的商业综合体在该区域如何消化将成考验当下运营团队的最大难题。

QQ截图20150618163740.png

泰达青城岚田广告牌

现在:烂尾4年 调整规划再亮相

6月6日,应天津泰达之邀,50多家各地媒体前往都江堰青城山参观成都青城山首个商业综合体项目——泰达青城岚田的亮相。

大量媒体的到访,为项目带去足够的曝光量,项目对外显示案名时,更直接命名为泰达格调青城岚田。据了解,重新亮相的泰达青城岚田是由来自天津的泰达集团与“泰达建设集团”联袂打造,并由开发经验相对丰富的“泰达格调”团队开发。

值得关注的是,此前项目对外宣传开发商为成都泰达新城股份有限公司。这在现场置业顾问口中也得到证实,置业顾问说,“之前项目是泰达下面另外的公司,现在是重新从泰达下面调了公司过来。”显然,重新来过的泰达,虽然没有换祖宗,但是父母已经从不甚熟悉带“孩子”的泰达新城换成了泰达格调。

除了随着项目打造商变更而拥有新案名外,项目定位也全部重整。据了解,现在的泰达青城岚田,主要由养生组团“仙灵洞天”道养基地与商业组团“青城道里”,以及部分度假公寓组成。项目集修养文化、生态酒店、禅修、户外、商业等为一体,定位为“世界康养度假目的地”。这与泰达最早对于该项目的定位,差距较大。

现场置业顾问解释,在商业部分中,道教文化和藏文化将会出现在其中,后期会找一些道教或者是藏文化的掌门人,做学术交流,算是一种新的商业模式。融入道教文化,在这次亮相中亦被当成是宣传重头戏。

占地526亩的泰达青城岚田,除了拥有7万方住宅外,其余全部为商业,开发商将自持1期零售商业一楼的商铺,其余全部对外销售。

现场置业顾问介绍,目前具体开盘时间待定,开发商要求统一对外口径,开盘时间为8月底9月初。首批次推出房源将会是1期商业部分,整个项目全部以商业销售为主,最后进行住宅销售。这与4年前项目亮相推盘手法一致。

自从泰达青城岚田重新亮相后,项目每周会举办一系列主题活动。置业顾问表示,在开盘前,项目都会持续不断地举办活动,而且活动规模还不会太小。毕竟项目已经搁置一段时间,需要现场活动来增加人气,重新吸引消费者。

早期项目售楼部.png

泰达上青城首次亮相时的售楼部

历史:销售乏力 公司调整致烂尾

2006年,天津泰达集团在青城山拿下一宗面积超过500亩的用地。有媒体报道,泰达将投资15亿元,用于开发该地块,随后项目案名定为泰达上青城。

彼时对外公开,项目的产品涵盖商业街区、酒店、公寓、别墅等。每个产品系列分别命名为“长乐坊”青城山游乐观光总站、“中国结”设计型精品酒店、“子悦台”东南亚风情度假会议酒店、“悦龙庄”董事长特别行政区、“江山外”独创组院式人文叠墅以及“骑楼HOHO小玩寓”等6个区域。

2011年,带着上述产品规划,项目以泰达上青城的案名,首次开盘,首次推出便是商业部分产品。然而,开盘不久,项目各个打造环节陆续停工,直至烂尾。2013年,成都有媒体前往该项目做调查,发现售楼部杂草重生,项目完全被荒废。

当时有媒体采访泰达成都相关工作人员,其表示,项目2011年开盘,大约卖了几十套房源。不过,由于公司内部原因,项目全面停工。对于前期已经购房的客户,提出可以退房的决定。

泰达成都公司负责人在接受采访时也表示,项目停工是由于公司内部原因,并且计划将在2013年复工。2013年,成都市民并没有等到项目复出。据了解,在2013年泰达开始对项目进行重新定位调整,邀请睿意德作为项目的策略顾问、建筑策划、招商代理、营销代理服务等。

从泰达上青城历史销售数据可以了解到,项目最初入市取得预售许可证的是2、3、4号楼,2号楼的预售证发证日期为2011年6月13日,总套数202套。3、4号楼取得预售证日期为2011年3月7日,总套数为347套,4号楼总套数为99套。正式开盘后的泰达上青城3号楼售出19套,4号楼售出10套,整个项目从开盘到停盘,共售出29套房源。

第一太平戴维斯分析泰达上青城出现销售乏力原因,定位超前,大体量的商业综合体,需要大量的人流量支撑,但是青城山实际有效消费人群难以支撑;二,初期的推盘策略以及定价策略不当,先推商业后推住宅,导致商业没有基础的消费人群,并且当时推出物业价格过高,客群接受度程度低,进而影响到项目的整体运作;

泰达上青城停止打造后,有媒体分析,来自天津的泰达集团实力雄厚,在天津与泰达相关的产业满眼皆是。然而,天津的地头蛇到了成都发展却并不太顺利。除了泰达上青城项目处于停工状态外,其在成都主城区的项目进展颇缓。

板块:青城山房子不好卖是公开的秘密

除了针对企业的评价外,泰达选址青城山打造商业综合体成为业内谈及对象。青城山作为我国知名文化旅游地,早在2000年便成为开发商热衷进驻开发旅游地产的板块。不过青城山板块的旅游地产发展却并没有因为青城山的闻名而得以较好的发展,甚至成为不少开发商打造之殇。青城山的房子不好卖,几乎已经成了成都地产业内公开的秘密。

青城山板块销售数据.png

青城山板块销售数据

去年有媒体报道青城山片区,都江堰青城山板块,20余个在售项目,一年销售总额不到10亿元。而且从2008年开始,青城山板块商品房销售速度便持续放缓,房价更是几年原地徘徊。

吉信行监控青城山板块,2008年至今的销售数据显示,片区销售套数总计为9405套,年均销售套数大约为1175套。在价格方面,长达8年的时间一直保持在13000多元/平米,中间仅有2013年存量均价突破14000,达到14274元/平米。

为泰达青城岚田提供策略顾问、建筑策划、招商代理、营销代理服务的睿意德。在谈及为何会进驻青城山片区,睿意德成都公司总经理张建华接受采访时直言,当初青城山区域项目很多顾问公司不敢触碰,认为青城山旅游地产发展有一定难度。

克而瑞成都公司总经济闫涛分析,青城山目前发展现状有些不理想,原因就是青城山商业板块特质所决定的,它本身就是一个旅游度假物业。

第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均认为,青城山板块最主要的问题是客流量季节分配不均,节假日和夏季人流量大,非节假日和冬季人流量小。还有就是过夜率较低,这对于商业运营挑战大。

正如上述两名专业人士的分析,青城山板块的发展这些年一直都诟病于配套的缺乏。虽然快铁的开通在一定程度上缩短与成都市区的距离,但是其他生活配套、商业配套的缺乏一直是青城山板块发展的硬伤。

一边是商业的缺乏,呼吁商业的到来;另一边是人流量低,难以支撑大体量商业。让板块项目发展进入到一个死循环,而难以突破。在这种情况下,泰达上青城烂尾后,改头换面重新来过,依然还是会面临强大的市场挑战。

评价:烂尾项目再启动  前景依然不容乐观

新港地产张红兵一个烂尾很久的项目,重新启动打造,还是非常需要勇气的,泰达这样的企业不可能把项目做烂尾。但是这样的项目目前最难的就是建立信心,包括投资商和商家对这个项目有没有信心。建立信心,得需要有真材实料,需要有很多实际商家支持。对于商家来说,更看重的是人流量,没有人气,免租给他可能都不愿意进驻。

青城山首先要的是目的性消费和有影响力的目的性消费。青城山最大的问题就是能不能留得下来,项目的关键就是把那些人流量如何吸引过来。所以他们还是要好好琢磨商家的业态布置,尤其是在亲子游这一块如何去操作。当然佛教、道教也是一种方式,本身宗教是最聚集人流量的,在商业里面是比较好的题材,但是国家对于宗教是有限制的,宗教与商业的发展存在一定的冲突,为了赚钱来做宗教,这个处理得好就好,处理得不好就不好。

克而瑞闫涛:青城山板块目前发展现状有一些不理想,原因就是因为青城山商业板块特质所决定的,它本身就是一个旅游度假物业,因此它的配套商业是基于这一点存在的,在板块都还成熟的情况下,去单纯判断商业显然是不合适的。

青城山商业在规划指标里所给的也就是作为当地别墅或者旅游的一个配套性商业,因此作为配套性商业所依据的一定是她本身的服务业的成熟,但是现在这个板块存在一个很明显淡旺季的现象,同时人口承载不了,配套商业也就无从谈起了。而且产品和文化没有关系,文化只是它披的一个外衣。

第一太平戴维斯:泰达上青城项目初期欲打造商业综合体,但后来在执行过程中,烂尾多年,初期方案主要存在三个问题,其一,定位超前,大体量的商业综合体,需要大量的人流量支撑,但是青城山实际有效消费人群难以支撑;其二,初期的推盘策略以及定价策略不当,先推商业后推住宅,导致商业没有基础的消费人群,并且当时推出物业价格过高,客群接受度程度低,进而影响到项目的整体运作;其三,实际招商难度大,目前调整方案,结合青城山道教文化打造及养生文化、生态酒店、禅修、户外、商业等为一体的综合性项目,至少相比初期的商业综合体项目,更加贴近片区人群的消费特征。但仍然面临着竞争的问题,目前区域内多数项目主打概念,都是结合道教文化来做养生、禅修等方向。所有本项目是否能成功发展,还仍需谨慎考虑。

已有0人打赏
广告招商
关注房观察
地产人
· · · ·
热门文章
房观察是中国西部领先的原创资讯及数据分析平台。她集全行业资讯、数据为一体,深度发掘数据点值,形成多维度,立体纵深的数据体系,为房地产市场中的各业务板块提供最具价值的数据分析服务。
蜀ICP备14008968号-3 ©2014-2018 房观察新媒体 版权所有
意见反馈 联系客服